Povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora

Temeljem Zakona o izmjeni i dopuni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br.142/12) i Pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora (NN br.60/2010) upravitelj nekretnine dužan je pokrenuti sve postupke pred nadležnim tijelima državne uprave i sudovima u svrhu upisa zgrade na građevinskoj čestici i svih njezinih dijelova u zemljišnim knjigama do 31. 12. 2015. Važno je napomenuti da postupak povezivanja može pokrenuti i bilo koji od suvlasnika nekretnine. U slučaju da podaci o nekretnini nisu usklađeni između katastra i zemljišne knjige, potrebno je napraviti usklađenje. U konačnici, kuća ili zgrada mora biti istovjetno upisana i u katastar i u zemljišne knjige.
Ako se podaci za nekretninu pojedinog suvlasnika razlikuju od navedenih u Izvatku iz knjige položenih ugovora, potrebno je upravitelju dostaviti dokumentaciju u originalu ili ovjerenoj kopiji i to cijeli slijed, od investitora do aktualnog vlasnika. Ista će se priložiti prilikom sastavljanja prijedloga za upis.
Pod vlasničkim ispravama podrazumijeva se kupoprodajni ugovor, darovni ugovor, ugovor o zamjeni, rješenje o nasljeđivanju, sudska presuda i dr. Ukoliko su neki od navedenih vlasnika već predali dokumentaciju u zemljišne knjige, ali je postupak upisa još u tijeku, dovoljno je dostaviti običnu kopiju prijedloga za upis (koji sadrži urudžbeni pečat i Z broj). Nakon prikupljanja dokumentacije Upravitelj zgrade podnijeti će prijedlog i priloženu dokumentaciju zemljišnoknjižnom sudu, koji je u roku od 60 dana dužan provesti raspravu. Na raspravu u zemljišnoknjižni sud biti će pozvani i vlasnici koji nisu upisani u knjigu položenih ugovora, odnosno zemljišnu knjigu.
Knjiga položenih ugovora nije cjelovita jer su u njoj u pravilu evidentirani stanovi u otkupu. U knjizi položenih ugovora nisu evidentirani oni stanovi, garaže, spremišta i poslovni prostori koji nisu bili u otkupu. Podatke što se sve nalazi u jednoj zgradi imaju upravitelji, stoga je ovaj postupak dodijeljen upraviteljima, koji moraju evidentirati sve prostore i predati na upis u ZK.

Etažiranje

Postupak kojim se uspostavlja etažno vlasništvo, tj. vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine. Vlasništvo posebnoga dijela može biti uspostavljeno glede dijela suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, kao što je stan ili druga samostalna prostorija.
Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine uspostavlja se upisom u zemljišnu knjigu kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine. Vlasnik nad nekretninom (stanom, poslovnim prostorom, garažom itd.) koji nije upisan u zemljišne knjige, te nema adekvatni dokaz o vlasništvu, nakon etažiranja, bit će upisan kao vlasnik svog stana, poslovnog prostora, garaže itd, a suvlasnik nad idealnim dijelom nekretnine (zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom). Vlasništvo posebnoga dijela nekretnine uspostavlja se na temelju pisane suglasnosti svih suvlasnika te nekretnine.
Etažirati se mogu obiteljske zgrade sa dvije i više etažnih jedinica, kao i veće ili velike stambene zgrade sa stotinama etažnih jedinica. Etažirati treba uvijek sve stanove, poslovne prostore, garaže i drugo u zgradi. Zakon predviđa mogućnost etažiranja i samo jedne etažne jedinice, ali se to može realizirati samo u sudskom postupku. Kad zgrada ima više ulaza, a ne nalazi se cijela na jednoj zemljišnoj čestici, treba etažirati cijelu zgradu sa svim ulazima, a ne samo jedan ulaz. Ovim postupkom utvrđuju se točni udjeli vlasništva u zajedničkim dijelovima.
Cijena etažiranja, tj. izrade elaborata etažiranja, ovisi o vrsti i veličini objekta te stanju tehničke dokumentacije, kao i o roku izrade, te je određujemo uvidom u dokumentaciju i stanjem na terenu.
Etažni elaborat izrađuje ovlaštena pravna osoba ili sudski vještak.

Legalizacija

Zgrada novijeg datuma koja nema Uporabnu dozvolu po svemu sudeći nije prošla tehnički pregled za njezino dobivanje. Najčešći razlog je taj da na žalost nije rađena po dozvoli, pa tehničkom pregledu nije bila ni podvrgnuta. Može se raditi o prekoračenju broja stanova, prekoračenju dopuštene kvadrature (volumena) ili oboje istovremeno. Objekt je u tome slučaju nezakonit, za što banke danas više ne daju kredite ili mogućnost stavljanja pod hipoteku. Navedeno bi bilo potrebno i poželjno ozakoniti i na taj način ukloniti negativnu zabilježbu. Svakako u postupak treba ići cijela zgrada kao cjelina, što bi svima trebalo biti u interesu, jer će se u određenom trenutku i drugi vlasnici naći u situaciji da sa svojim stanom neće moći normalno gospodariti.
Troškovi komunalnog i vodnog doprinosa plaćaju se isključivo za prekoračeni volumen (ukoliko postoji), dok se Naknada za legalizaciju plaća za volumen cijele zgrade (obzirom da je dozvola bila u startu prekršena).
Prema Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama navedene troškove snose suvlasnici prema veličini svojih udjela u zgradi, što se uvijek može platiti i iz pričuve, kao i izrada nove tehničke dokumentacije što je pak prvi korak u postupku legalizacije objekta.
Za ovaj i slične slučajeve važno je svakako još jednom napomenuti da dokaz legalnosti objekta nije upisanost u katastar i zemljišne knjige već činjenica da objekt ima odgovarajuću dozvolu za građenje i da je izveden točno po toj dozvoli. Odgovornost za odstupanje od dozvole svakako snosi investitor, no problem je na žalost prepušten sadašnjim vlasnicima.
Česti su upiti suvlasnika koji imaju lođe i balkone da li iste treba legalizirati?
Lođa odnosno balkon koji je ostakljen ili na neki drugi način zatvoren a da je pri tome zadržao funkciju balkona odnosno lođe ne ozakonjuje se. Navedeni čin može biti u suprotnosti s konzervatorskim pravilima u slučaju da je zgrada pod zaštitom a može izazvati i spor radi zaštite autorskih prava projektanta fasade što se može procesuirati primjenom zakona koji reguliraju navedena dva područja.
Lođa odnosno balkon koji su zatvaranjem izgubili prvobitnu funkciju, na kojima je djelomično ili u potpunosti uklonjen zid zgrade i izvršeni drugi zahvati radi promjene namjene podliježu obvezi ozakonjenja. Dokumentacija koju je potrebno priložiti za legalizaciju bespravno zatvorene lođe i balkona ovisi o kategoriji građevine na kojoj se nalazi bespravni zahvat.
Za legalizaciju bespravne lođe i balkona na građevini većoj od 400 m2 zahtjevu za izdavanje rješenja o izvedenom stanju potrebno je priložiti arhitektonski snimak i uvjerenje o mehaničkoj otpornosti kojim će se dokazivati jesu li prilikom bespravnog zahvata uklanjani nosivi zidovi tj. na koji je način navedeni zahvat utjecao na statiku zgrade.
Za legalizaciju lođe i balkona na građevini od 100 do 400 m2 zahtjevu se prilaže snimak izvedenog stanja a za legalizaciju balkona i lođe na zgradi do 100 m2 zahtjevu se prilaže iskaz površina i obračunske veličine zgrade koje su potrebne za obračun komunalnog i vodnog doprinosa te naknade za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru i četiri fotografije u boji ili crno bijele koje prikazuju sva pročelja zgrade.
Smisao i uloga arhitektonske i snimke izvedenog stanja te njenih nacrta u navedenim slučajevima nije detaljniji snimak dijela zgrade koji je izveden u skladu s aktom za građenje, a pogotovo ne snimak funkcionalnih jedinica koje su izvedene u skladu s tim aktom, već detaljniji snimak stanja koje je izvedeno bez, odnosno protivno aktu za građenje, odnosno detaljniji snimak cijele postojeće funkcionalne jedinice koja je rekonstruirana bez ili protivno aktu za građenje. U svrhu izrade snimka dijela zgrade koji je izveden u skladu s aktom za građenje u pravilu trebaju poslužiti podaci iz projekta zgrade koji su sastavni dijelovi akta za građenje, a na temelju kojih je potrebno izraditi nacrte za arhitektonsku snimku odnosno snimku izvedenog stanja iz kojih je “vidljiva” građevinska (bruto) površina cijele zgrade, vanjske dimenzije te broj i vrsta etaža, obujam zakonito i nezakonito izgrađenog dijela zgrade i njihova razlika te smještaj nezakonito izgrađenog dijela zgrade u zgradi.
Neovisno o veličini zgrade prilažu se još i dokumenti kojima se definira katastarska čestica.
Ako je zgrada evidentirana u katastarskom planu dovoljno je zahtjevu priložiti 3 kopije katastarskog plana a ako zgrada nije evidentirana u katastarskom planu potrebno je izraditi geodetsku snimku. U slučaju da zgrada nije evidentira u katastarskom planu za očekivati je da se svi suvlasnici uključe u taj postupak jer je evidentiranje zgrade u Katastru od interesa za sve suvlasnike.
Naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru plaća se za obujam nezakonito rekonstruiranog dijela zgrade. Vodni i komunalni doprinos plaćaju se za razliku obujma u odnosu na obujam za koji je doprinos plaćen prilikom izdavanja akta za gradnju.