Upravljanje stambenim jedinicama zakonska je obaveza.
Ugovoreno upravljanje se provodi putem odredbi međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju odnosno putem posebnih odluka suvlasnika.
Sve odluke donose se natpolovičnom većinom prema vlasničkim udjelima.
U redovnom upravljanju sudjeluju svi suvlasnici provođenjem gore spomenutih odredbi i odluka a putem ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade i upravitelja zgrade.
Prema članku 375 “Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima” suvlasnici zgrade sklapaju Međuvlasnički ugovor koji definira sljedeće funkcije u zgradi:
- Suvlasnici upravljaju sa zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade;
- Odlukom većine suvlasnika bira se Predstavnik suvlasnika;
- Suvlasnici zgrade biraju Upravitelja
Predstavnik suvlasnika ovlašten je:
- sklopiti ugovor s upraviteljem o upravljanju zgradom;
- sklopiti ugovor o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja koji suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima zgrade;
- sklopiti ugovor s nadstojnikom;
- zastupati suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje zgrade, a koji nisu povjereni upravitelju;
- voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi;
- organizirati naplatu zajedničkih troškova.
Odlukom natpolovične većine zgrada bira upravitelja s kojim predstavnik suvlasnika potpisuje Ugovor o upravljanju kojim će se regulirati:
- sadržaj i opseg poslova redovnog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem programu održavanja zgrade;
- poduzimanje hitnih popravaka;
- sklapanje ugovora o osiguranju;
- pitanja u svezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava vrijednost zgrade;
- način osiguranja sredstava za pokriće troškova upravljanja i održavanja;
- zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja;
- odgovornost za slučaj neizvršenja ugovornih obveza.
Godišnjim i višegodišnjim programom održavanja utvrđuje se visina zajedničke pričuve (sredstva potrebna za pokriće troškova upravljanja i održavanja), a najmanja sredstva koja je dužan uplaćivati svaki suvlasnik iznose 0,54% od vrijednosti njegova posebnog dijela godišnje.
Sredstvima zajedničke pričuve raspolaže upravitelj na osnovi ugovora o upravljanju i u skladu s odobrenim programom održavanja.”
Ako se gornje radnje ne organiziraju u zgradi, lokalna samouprava donosi odluku o prinudnom upravitelju, jer, kao što je već rečeno, svaka zgrada mora imati upravitelja.
Bitne razlike izmeðu ugovornog i prinudnog upravitelja su:
- kod ugovornog upravitelja sredstva za pričuvu se dogovaraju i upravitelj polaže račune;
- kod prinudnog upravitelja se dogaða da on sam donosi odluku s lokalnom samoupravom koliko će iznositi pričuva i ne polaže račune za utrošeni novac.
Upravljanje poslovnim objektima
Stambeni ZG d.o.o. u svojem portfelju ima osim stambenih objekata i stambeno-poslovne objekte i poslovne objekte. Naš način rada na stambeno-poslovnim i poslovnim objektima nije čisti facility managemant. Obzirom da prostori u tim objektima ne pripadaju samo jednom vlasniku, zahtjevi prema upravitelju dobrim dijelom vezani su uz klasično upravljanje zgradom, dok je održavanje objekta dijelom oslonjeno na facility management.
Naša usluga na poslovnim objektima, prema ugovoru, može sadržavati:
- Planiranje troškova redovnog i izvanrednog održavanja interijera i eksterijera zgrade
- Planiranje i organizacija svih servisa, kontrola, ispitivanja i atestiranja sustava zgrade
- Planiranje i organizacija radova na objektu, zatvaranje financijske konstrukcije
- Upravljanje i organizacija pri hitnim intervencijama
- Briga o zajedničkom inventaru zgrade
- Upravljanje ugovorima o zakupu i najmu zajedničkih dijelova
- Naplata zakupa i najmova, parkinga
- Pravni i administrativni poslovi
- Praćenje zakonskih obaveza poslovne zgrade
- Organizacija rada Savjeta vlasnika
- Priprema i organizacija Skupštine vlasnika
- Provedba vježbe evakuacije i spašavanja, evidentiranje vježbe
- Usluge na objektu prema zahtjevima vlasnika: domarska služba, čišćenje, vatrogasci, zaštitari, preventivna zaštita od požara, recepcijska služba, usluge prijema i otpreme pošte
- Organizacija društvenih događanja na zgradi
Preko web stranice, čiju lozinku posjeduju vlasnici prostora, vlasnicima je omogućeno dnevno praćenje svih prihoda i rashoda zgrade. Na web stranici su objavljeni dokumenti zgrade kao što su ugovori o upravljanju, međuvlasnički ugovor, ugovori o zakupu ili najmu, zapisnici sa sjednica Savjeta vlasnika. Svi računi koji su plaćeni s računa zgrade skeniraju se i stavljaju na web stranicu zgrade, ako zgrada ugovori takvu uslugu.
Planiranim radnjama postiže se dobro i transparentno održavanje objekta. Kako je dio objekata starijeg datuma izgradnje, ti objekti nemaju sustave kojima se upravlja softverskim rješenjima, nego zahtijevaju stalno prisustvo osoblja. Osoblje koje poznaje zgradu i zna kako riješiti problem, a koje je angažirano u promišljanju i planiranju poboljšica, osuvremenjivanja sustava, ključno je za dobro funkcioniranje zgrade. Praćenje i analiza rada sustava, promjene dijelova koji su zastarjeli i prilagodba sustava suvremenim zahtjevima, nije moguće samo kroz kompjutorsku analizu, nego zahtijeva osmišljeni angažman osoblja.
Zgrade koje nemaju mogućnost cjelovitog FM upravljanja, mogu kod nas ostvariti tražene zahtjeve. Ti zahtjevi koji, osim upravljanja sustavima ugrađenim u zgradu, podrazumijevaju i aktivan rad osoblja zaposlenog za potrebe vlasnika prostora i ostalog osoblja upravitelja, u Stambenom ZG d.o.o. zasigurno mogu biti ispunjeni.
Nakon znanja sakupljenih na upravljanju i održavanju zgrada starijeg datuma, možemo ponuditi upravljanje objektima za koje su potrebna integralna rješenja facility managementa i održavanje objekta uz pomoć stručnog osoblja koje će biti potpuno posvećeno objektu.
